【案情回顾】

　　2019年5月，房东刁某与租客李某签订了一份为期两年的房屋租赁合同，约定年租金1.2万元，租赁面积90平方米。合同到期后，双方未续签书面协议，但李某继续租住该房屋，租金按原标准支付。2024年7月，李某突然提出退租要求。刁某认为李某未在合理期限内提前通知，可能导致房屋空置造成损失，遂提出赔偿要求。双方为此发生激烈争执，甚至惊动警方到场调解。在长达数小时的协商过程中，刁某坚持要求李某签署一份2万元的赔偿协议书。

　　当时已是深夜，李某把签字当作权宜之计，在该2万元赔偿协议书上签了字，并先行支付了1万元作为修缮保证金。双方口头约定：由李某负责修缮房屋，待修缮完成后，刁某将根据房屋出租情况决定是否退还保证金。然而几天后，当李某完成修缮要求退款时，刁某却以各种理由推脱。无奈之下，李某将刁某诉至法院，请求撤销赔偿协议并退还保证金。刁某则提起反诉，要求李某支付协议中剩余的1万元赔偿金。

　　法院一审认为，从报警记录看，刁某并未采取强制手段限制李某人身自由，不存在法律意义上的胁迫行为，故判定协议有效，李某需支付剩余赔偿款。李某不服判决，目前已提起上诉。

　　【法官说法】

　　本案涉及多个法律要点值得关注。首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，租赁期满后承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但转为不定期租赁。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。

　　其次，关于赔偿协议的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求撤销。本案中，虽然刁某的行为不构成法律意义上的“胁迫”，但其利用时间压力和心理优势迫使李某签订协议的行为，确有违公平原则。

　　再者，关于修缮保证金的性质。如果双方未明确约定保证金不予退还，且李某已完成修缮义务，刁某应当返还保证金。若刁某主张房屋存在其他损失，需提供相应证据。

　　在合同纠纷中，法院会综合考量签约时的客观环境、双方谈判地位、协议内容的合理性等多重因素。即使协议在形式上合法，若存在显失公平的情形，仍可能被调整或撤销。

　　【温馨提示】

　　签订合同是重要法律行为，需保持高度审慎，确保合同内容是双方真实意愿，切勿草率签字，警惕落入陷阱。租赁合同到期后若继续租住，建议签订书面续约协议，即使转为不定期租赁，也最好通过微信、短信等形式确认关键条款。在情绪激动或环境压力时如遇对方要求立即签约的情况，可明确表示需要时间咨询专业人士，切勿草率签字。协商过程中可通过录音、录像保存证据，重要口头约定最好通过微信等可留存的方式确认。遇到类似纠纷若需起诉，要注意收集租金转账记录、房屋现状照片、报警记录等关键证据。

　　（山西健杰律师事务所李向春律师供稿 原庞博整理）